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2018-11-20 23:32 来源:凤凰网

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  凤凰网汽车讯今日(3月10日),汽车在京召开发布会,宣布启动三年回购计划,此举有望为云度迅速建立起二手车市场。

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  北京市强调,在鼓励自动驾驶技术创新的同时,还需确保安全。并且奥迪未来的设计方向也会如此。

  

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房企过冬的10种姿势,你是哪一种?
2018-11-20 16:06:47  作者:  来源:互联网  
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  •   没想到,同样的问题,他们的答案却差异很大,有人很乐观,有人很理性,有人很悲观。

  房地产行业的冬天真的来了么?

  前几天,后台有个用户留言问明源君。明源君将这个问题抛给了几位业内资深人士,没想到,同样的问题,他们的答案却差异很大,有人很乐观,有人很理性,有人很悲观。

  如果说一个完整的地产周期形象对应为自然界的春夏秋冬。他们的观点则分为了3派,他们分别认为当前房地产处于秋天、初冬、寒冬三个阶段。那么,不同阶段,房企的应对方式都是怎样的?中小房企可以从他们的“过冬”方式中得到哪些启示?下面明源君详细来说说。

  01

  对房地产市场的3个不同判断

  ▿

  明源君采访的业内大咖分成了三派,他们认为目前房地产分别处于秋天、初冬、寒冬三个阶段,具体理由如下:

  一、秋天派:天气微凉,房地产依然是最好的行业

  乐观派认为,在调控政策影响下,虽然二手成交下滑,新房价格有下降,土地出现流拍,融资渠道没见放松,但这些现象并不是今天才出现。这些都是调控政策带来的正常市场反应,

  为什么说地产行业远远还没有进入冬天?

  真正的萧条期,房价起码暴跌50%。例如中国香港楼市曾有两次冬天,每次房价都腰斩或以上,售楼处近乎无人问津。1997年的亚洲金融风暴,香港楼价最高暴跌70%以上。

  而内地远远达不到这个程度,参照目前更真实的二手房市场价格,从数据来看,充其量是每平米环比下跌几十块钱。某地产大咖表示,热点城市二手房跌幅在30%以内之前,都不值得大惊小怪。

  其次,从今年房企的销售业绩来看,大中型房企销售业绩都不错,说明需求方面是畅旺的。

  据中国指数研究院数据显示,2018年1-9月代表房企销售目标完成率均值为74.7%,相较1-8月提高9.5个百分点。

  二、初冬派:地产进入调整期,裹紧棉衣做好应对

  初冬派认为,房地产行业还没有进入冰河期,但确实颓势初现,要抓好现金流,裹紧棉衣做好应对了。

  一方面,目前市场确实处于高位波动,市场不确定性太大。例如,万科董事长郁亮就指出,当前整个大环境发生了巨变,房地产行业面临的转折是全方位的,方方面面都有太多的不确定性。

  另一方面,房地产的根本动力没有变,比如城镇化、地产政府对财政的需求、人们对美好生活的需求、房地产增值保值的功能,等等,这些因素没有变,这也就意味着地产行业依然大有可为。

  总的看来,楼市正在趋于平稳,市场会回暖,只是没有那么快,但问题是,你要能熬到春天。

  三、寒冬派:地产已经到了冰河期,尽早拜拜

  寒冬派认为,房地产行业规则已经发生根本变化,过去的好日子到头了。

  首先,2018年到现在,大大小小调控政策200多起,预计本轮调控将长期持续,周期已经不存在了,房地产市场将持续恶化。

  其次,中美贸易战的不确定性,整体经济不景气,去杠杆、融资难、去化难等等,这都将是压垮房企的稻草。

  第三,增量市场基本已经到顶了,地产行业集中度会越来越高,最后只剩几家巨头分食蛋糕,中小房企处境艰难。如果是实力不强的企业,早晚会被收并购,还是早点甩卖项目,跟这个下行行业说拜拜。

  02

  不同派别如何应对下行市场

  ▿

  明源君发现,基于不同的判断,他们的战略战术打法也截然不同。明源君盘点了房企应对当下市场的10种姿势,对照看看,你是哪一种?

  一、秋天派:弯道超车的机会来了,继续拿地冲规模

  秋天派认为,房地产市场并没有想象中那么严重,所以他们在别人悲春伤秋的时候反而非常活跃,他们认为,市场降温,反而是弯道超车的机会。

  1、积极拿地

  企业过冬最重要的一点是不要花钱了,省着点吧!但这对于秋天派来说,市场降温,正是弯道超车的好机会。

  以龙湖为例,最近两个多月,龙湖拍地堪称是过去两年以来最活跃。据德科地产频道统计,下半年的两个月半月,其已经花了143.56亿,在全国十二个城市通过招拍挂公开拿下了16宗宅地。

  而且进军了很多新城市,包括温州、东莞、赣州、常德、威海和重庆璧山区(非主城区,相当于县市)等等。

  龙湖不怕亏本吗?应该怕,但他们算过账,就算限价不放开,还是能赚钱,因为地价降了。

  而低调很久了的绿地上个月拿地也异常凶猛。9月份,绿地拿地金额125.63亿元,较8月的47.30亿元,激增78.33亿元。而且,拿地集中在现在人人避之唯恐不及的三四线城市。

  2、楼盘价格达不到预期就不出售

  据中国指数研究院的初步统计:2016年全国溢价率超过100%的高地价项目有700多个,已开盘项目仅30多个,占比4.2%左右。

  由此可见,限价令迟早会放松依然是大部分房企的共同预期,他们认为等待是值得的。限价影响下,楼盘价格达不到预期,与其贱卖,不如拿在手里,等待项目升值。

  例如,深圳不少豪宅项目就将房源直接转为了高端人才租赁住房,静待市场回温。

  3、改名字,模糊身份

  今年以来,各大标杆房企不约而同改名,整齐划一地在新名字中去掉原有的“地产”二字。据不完全统计,2018年已经有18家房地产公司把自己企业名称里面的“地产”去掉了。

  房企为什么要改名字?真的是不看好地产,未来要彻底去地产化吗?明源君认为,有的房企是真的在转型,有的房企改名则是为了更好地获得融资,毕竟房地产是资金密集型行业,没钱搞不定。但现在银行对地产公司都不太友好,借钱很难成本很高,但当下火爆的长租公寓或产业地产就不同了,有政策支持,融资更容易,利息也低了不少。

  二、初冬派:现金流为王

  初冬派对地产行业持谨慎态度,他们认为当下最重要的是现金流安全问题,要确保活下去,所以他们的“过冬”姿势是最大程度确保现金流的安全。

  4、控制拿地节奏

  原来对市场很乐观,所以疯狂买买买,现在市场下行,需要控制节奏了。从房企调整来看,主要是两方面:

  ①精选城市及区域:大部分标杆房企,拿地要求集中在一二线城市,三四线城市只能在主城区拿地,退出四五线城市。

  ②提高项目利润率:对于项目获取严管控,利润率普遍要求提高至12%,并购项目利润率要求提高到15%。甚至有房企要求部分城市项目利润率由15%提到20%。比如某房企要求周期较长的旧改项目利润率要在25%以上。

  5、裁员瘦身

  最近,关于各大房企裁员瘦身的传闻非常多,就连TOP10的行业巨头都被相继爆出冻编、优化、裁员的消息。比如某标杆房企就要求:

  ①全面停止招聘

  ②优胜劣汰,劝退5种人,清除3种人

  ③精兵减政,提高效率。具体表现为各单位要查找无用功,合并岗位,重新定编,必要时减少岗位。

  当然,不同房企的裁员手段也是五花八门:

  ①公司发展到了新阶段,需要更优秀更高级的人才,考试上岗,不及格的直接裁掉

  ②投资暂缓,需要评估和盘点人才,评估你的业绩不好,请离开吧

  ③公司人才结构需要升级,学历不够的也请走人吧

  ④战略收缩,要砍掉城市公司了,不好意思你失业了

  不管理由是什么,真相只有一个,降低人力成本。

  6、降薪

  不过明源君也了解到,不少房企不裁员,反而大力招聘,因为现在能花更少的钱招到更优秀的人才。

  还有的房企不裁员,而是进行了降薪。比如甚至某房企今年以来,就取消了话补、车补、房补等大部分福利,中秋节连月饼都不发了,能省则省。

  7、发出停工令,以销定产

  为了安全起见,很多房企也调整了生产节奏,采取了 “以销定产”策略,卖多少建多少,如果建好了房子卖不动,还不如不建。

  例如,某标杆房企要求各区域对所有项目动工情况进行重新检讨,进一步调减“18年内预计新动工面积”及处在正负零以下施工阶段的动工面积。卖一栋建一栋,不做乐观预期。

  营销承诺能卖多少,就盖多少,同时,针对前期打过钱的项目,在积极追回已付款项;无法追回的,重新评估是否继续推进获取。

  潜台词很明显了,如果卖不掉就先不要建了,现金流最重要!

  8、降价促销

  除了节流,更重要的是要把内部的库存变成现金,应收账款能变现的尽快变现。

  所以,我们看到恒大、碧桂园、万科等地产巨头都在抢着出货,恒大全国500多个楼盘都打8.9,还有分期付款优惠。

  最夸张的还是万科,厦门万科白鹭郡项目5折甩货,据传降价后的白鹭郡开盘10秒售罄,万科随后准备给前期买贵的业主退款。一户差不多退一百万,一百多套,一个亿补偿,血本下得有点大。

  不过,随后厦门万科发布了声明辟谣,指出该传言不属实。

  但不管怎样,都可以看出他们快速回款的决心非常坚决。

  9、砍掉不赚钱的新业务

  万科董事会主席郁亮在南方区域9月月度例会上的讲话就提到,行业转折点实实在在到来了,对于非开发业务的梳理,万科要坚持一些基本原则,如投入和产出、风险和收益严重不匹配的项目要调整;做了三年还没做成的项目停止;做了3年仍然靠万科内部资源内生增长的项目停止等等。

  说白了,不赚钱、有风险的业务都要统统砍掉了,把资源重新集中到主业上。

  三、寒冬派:割肉甩卖,早走早好

  上文分析了,寒冬派对地产行业的未来是非常悲观的,所以反应到实际行动上,主要是迅速出售项目乃至企业,离开地产行业。

  10、割肉甩卖,退出地产行业

  已经开发的项目,不再因为限价做任何等待,只要不亏本,尽快出手卖光。开发中的项目或者地块,迅速转手给其他开发商,不计较价格。

  清理完手中的项目,停止拿地,彻底退出地产行业。

  03

  标杆房企过冬的5个启示

  ▿

  针对标杆房企当前的姿势,中小房企可以从中得到哪些启示呢?房企如何才能安全过冬?

  1、万科喊话“活下去”,是在传输危机与忧患意识

  前段时间,万科“活下去”引发了业内的激烈讨论,各种解读版本都有。但明源君认为,内部万科的“活下去”更多的是在企业内部传输危机意识与忧患意识,在提醒员工,房地产行业正在面临一个比较大的转折。

  华为也曾经经历过几次冬天,但危机意识让华为多次在寒冬得到了平稳过渡。任正非认为,在这瞬息万变的信息社会,唯有惶惶不可终日者才能生存,唯有怕死的人才能长寿。他说:“十年来,我每天都在思考失败,却对成功视而不见。对我而言,并没有什么荣誉感和自豪感,随时相伴左右的,是对未来深深的危机意识。”

  2、现金流要占资产比15%以上

  现金流是命,流动性丧失,再多的资产也可能成为僵尸,任人宰割。

  阳光城集团执行副总裁吴建斌认为,房企不管是追求高风险高成长,还是反之,都要有安全垫。也就是万一市场出现了极端的情况,你怎么能让企业活下去。一般来说,常规的做法是确保现金占资产比15%以上。这其中,现金有不可动用和可动用两部分,重点是将可动用部分占比提升到10%以上。

  如果房企资金链断了,政策又不松绑,那就要坚决卖项目卖资产了,

  3、开源节流不一定要裁员

  很多房企一遇到问题,首先做出的反应就是裁员。但裁员并非是好的方式,因为一旦市场回暖,你是没有人才去支撑可能出现的转机。

  与公司共度难关,干部降薪不失为一个好的办法。这能帮助企业保持实力。

  最典型的例子就是华为。华为《基本法》中指出:公司在经济不景气时期,以及事业成长暂时受挫阶段,或根据事业发展需要启动自动降薪制度。避免过度裁员与人才流失,确保公司渡过难关。

  4、收缩战场

  市场不好的时候,一定要懂得收缩战场。对于中小房企尤其如此。

  一是去大房企不愿意去的小城市。

  任志强在前不久的采访当中就讲,中小房企往大城市挤,不可能拼得过。在大房企不去的地方生存就挺好,10个亿在大城市,拿一块地都不够,但是在中等城市,10个亿就有规模了。你要到了县城,10个亿就是巨大规模。中国600多个城市,很多地方都有生存空间。

  二是做细分市场,集中全力聚焦一个业态,如果能做到细分市场的龙头,你也会活得很滋润。

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